ปัจจุบันบ้านมือสองมีการเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากโครงการบ้านถูกสร้างขึ้นเป็นจำนวนมาก มีการซื้อ-ขายกันอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้เกิดบ้านมือสองเพิ่มขึ้นตามวัฎจักร ส่งผลให้บริการของบริษัทนายหน้าหรือโบรเกอร์ต่างๆ เริ่มเป็นที่นิยมในประเทศไทยมากขึ้น  และหากใครมีแพลนจะขายบ้านหรือคอนโดก็คงพบเจอกับปัญหาที่ไม่ต่างกัน เพราะการขายบ้านมือสองด้วยตนเองไม่ใช่เรื่องง่าย ยิ่งคนไม่มีประสบการณ์มาก่อนจะไม่ทราบเลยว่ามีขั้นตอนการดำเนินการอย่างไร ต้องขายที่ไหน ราคาเท่าไร ความรู้เหล่านี้จะส่งผลกระทบต่อมา คือ การขายไม่ออก ขายช้ากว่ากำหนด หรือราคาไม่ตรงตามความต้องการ รวมถึงหากไม่มีความรู้ด้านกฎหมายด้วยแล้ว อาจมีสิทธิ์ผิดกฎหมายโดยไม่รู้ตัว

ดังนั้นจะเห็นได้ว่า การขายบ้านมือสองเป็นเรื่องที่ผู้ต้องการขายบ้านต้องมีความรู้อยู่บ้าง แต่หากบางคนที่ไม่มีความรู้ก็เลือกไปใช้บริการ “นายหน้า” หรือ “โบรกเกอร์” เพื่อดำเนินการขายบ้านมือสองให้ดำเนินเป็นไปอย่างราบรื่นแทน

นายหน้า หรือ โบรกเกอร์ ถือเป็นตัวแทนในการขายหรือติดต่อประสานงานเพื่อดำเนินการให้การขายเป็นไปอย่างราบรื่น  อีกทั้งยังช่วยขายบ้านได้อย่างรวดเร็วและผู้ขายได้ราคาในระดับที่น่าพอใจ วันนี้ทีมงานคลังบ้านขอยกการเปรียบเทียบขั้นตอนการขายบ้านด้วยตนเองกับการขายบ้านผ่านนายหน้า เพื่อเป็นข้อมูลสำหรับผู้ที่ยังตัดสินใจไม่ได้ในการเลือกขายบ้านแบบไหนดี ซึ่งบทความนี้มีเคล็ดลับ รวมถึงวิธีการขั้นตอนต่างๆ ที่สามารถนำไปปฎิบัติได้ดังต่อไปนี้

ขายบ้านมือสองด้วยตนเอง

1. รีโนวเวทบ้าน / ประเมิณบ้านที่ต้องการขาย / ตรวจสอบจุดบกพร่องของบ้าน

รีโนวบ้าน ปรับปรุง และตกแต่งภาพลักษณ์ของบ้านให้มีความดึงดูดในการขาย พร้อมสำหรับการนำเสนอออกขาย โดยทั่วไปแล้วจุดบกพร่องเล็กน้อยของผู้ขายมักกลายเป็นจุดสำคัญของผู้ซื้อได้เช่นเดียวกัน สิ่งสำคัญของการซ่อมแซมตกแต่งมักมีต้นทุน แต่หากละเลยจุดนี้ อาจทำให้ราคาขายของบ้านลดลงได้มากกว่า 2 – 3 เท่า เมื่อคำนวนถึงโอกาสที่บ้านจะขายไม่ออกด้วยแล้ว ความผิดพลาดอย่างหนึ่งที่มักเกิดขึ้นระหว่างการขายบ้านมือสองอยู่เสมอคือ ผู้ซื้อมักต้องลังเลกับการต้องเสียเงินรีโนเวทเพิ่มเติม จึงทำให้การขายบ้านล้มเหลว หากผู้ขายบ้านหันมาใส่ใจกับความสำคัญเล็กๆ นี้ อาจเป็นส่วนช่วยให้การขายบ้านทำได้ง่ายขึ้น

2. กำหนดราคา / ตรวจสอบราคาตลาด / ประเมินทำเลโดยรอบ

ควรตั้งราคาขายบ้านมือสองให้ตรงกับราคาตลาดที่แท้จริงมีความจำเป็นอย่างมาก หากตั้งราคาต่ำเกินไป แม้จะปิดการขายอย่างรวดเร็ว แต่ผู้ขายอาจจะเสียผลประโยชน์บางอย่างที่ควรจะได้รับไป แต่หากตั้งราคาสูงเกินราคาตลาด ก็อาจทำให้บ้านขายไม่ออก รวมถึงการประเมินราคาทำเลบริเวณบ้านที่ต้องการจะขายด้วย แล้วนำมาประเมินกับสภาพบ้านของผู้ขาย เพื่อนำมาใช้ตั้งราคาขายที่เหมาะสม ดังนั้น ควรตั้งราคาขายให้สอดคล้องกับลักษณะของบ้านมือสองที่ต้องการขายและประเมินจากราคาตลาดที่แท้จริง

3. ปรึกษาและขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกรรมสินเชื่อ 

ในยุค 2019 เหตุผลแค่บ้านดีและราคาสมเหตุสมผลคงไม่เพียงพอต่อการซื้อ-ขาบบ้านผ่านพ้นไปด้วยดีได้ อันดับแรกของผู้ขายต้องคำนึงไว้ว่า ผู้ซื้อบ้านน้อยมากที่จะมีความรู้และความเข้าใจในการขอสินเชื่อบ้าน ดังนั้นผู้ขายจำเป็นต้องเข้าไปช่วยด้านธุรกรรมของผู้ซื้อด้วย และให้ความเข้าใจว่าควรขอสินเชื่อกับสถาบันไหนบ้าง อัตราดอกเบี้ยเท่าไร ผ่อนต่อเดือนยังไงบ้าง คุณสมบัติต่างๆ ของผู้ซื้อมีกฎเกณฑ์หรือเงื่อนไขอะไรบ้าง ซึ่งกลยุทธ์ตรงนี้จะเปิดโอกาสการขายบ้านมือสองให้กว้างขึ้น แต่ในทางตรงกันข้ามหากผู้ขายละเลยการใส่ใจของผู้ซื้อจุดนี้ ก็เท่ากับปิดโอกาสการขายทันที

4. จัดเตรียมสัญญาซื้อขายบ้านระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

ผู้ขายบ้านมือสองจำเป็นต้องเตรียมเอกสารและสัญญาต่างๆ ไว้ให้พร้อม เมื่อไรที่มีความจำเป็นต้องทำสัญญากันจะสามารถเริ่มดำเนินการได้เลยทันที ขั้นตอนการดำเนินจัดทำเอกสารต่างๆ เป็นความรู้เฉพาะทางและเข้าใจยาก ผู้ขายควรศึกษาข้อมูลเบื้องต้นว่าเอกสารในการซื้อ-ขายบ้านมือสองมีอะไรบ้าง ติดต่อหน่วยงานใดบ้าง รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์เป็นอย่างไร ทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกรรมต่างๆ ด้วย

5. ทำการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์ เพื่อกระตุ้นการขาย

การโฆษณาขายบ้านมือสองเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนที่สำคัญในการขายบ้านมือสอง โดยผ่านระบบประกาศฟรีทั่วไปบน Internet สื่อสิ่งพิมพ์ ต่างๆ หากผู้ขายมีเวลาเรียบเรียงข้อมูลและรูปภาพต่างๆ ของตัวบ้านลงเว็บไซต์ด้วยตนเอง ก็จะเพิ่มโอกาสในการขายบ้านมือสองได้อีกหนึ่งทาง แต่หากต้องการให้ประกาศของผู้ขายทั่วถึงและมีประสิทธิภาพมากขึ้น ผู้ขายอาจจำเป็นต้องเสียค่าใช้จ่ายในการประชาสัมพันธ์หรือโฆษณาให้ข้อมูลเผยแพร่ออกไปมากที่สุด และยิ่งโฆษณามากขึ้นเท่าไรก็ต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายมากขึ้นเท่านั้น กลยุทธ์นี้ถือเป็นอีกหนึ่งขั้นตอนสำคัญของการทำการตลาดขายบ้านมือสองเช่นเดียวกัน

6. ปิดการขาย

แน่นอนว่าผู้ขายก็อยากได้ราคาดีๆ ส่วนผู้ซื้อก็อยากได้ราคาถูกและคุ้มที่สุด ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะมีการเจรจาต่อรองเพื่อให้ได้ราคาตามที่ตนต้องการ บ่อยครั้งที่ผู้ขายต้องยอมลดราคาเพื่อให้บ้านขายออก ดังนั้นถ้าอยากขายบ้าน ผู้ขายควรฝึกทักษะการต่อรองเจรจา เพื่อรับมือผู้ซื้อแบบต่างๆ ด้วย

ฝากขายบ้านผ่านนายหน้า อสังหาฯ

1. เพิ่มช่องทางการหาผู้ซื้อหรือผู้เช่าง่ายขึ้น / การทำตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์

ในความเป็นจริงผู้ขายอาจคิดว่าการแค่ลงขายผ่านช่องทางเว็บไซต์หรือสื่อออนไลน์ด้วยตนเองไม่ใช่เรื่องยากอะไร แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่านสำหรับทุกคน ซึ่งการใช้บริการนายหน้า หรือ โบรเกอร์ส่วนใหญ่จะไม่เรียกเก็บค่าการตลาดทั้งออนไลน์และออฟไลน์ใดๆ ทั้งสิ้น หากไม่สามารถทำการขายบ้านให้คุณได้ นายหน้าจะมีช่องทางการทำการตลาดเพื่อหาผู้ซื้อทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ รวมถึงมีฐานข้อมูลลูกค้าของบริษัท หรือแม้แต่นายหน้าอิสระก็จะมีกลุ่มลูกค้าอยู่แล้ว การใช้บริการนายหน้าเท่ากับผู้ขายกำลังพร้อมจับมือผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนับไม่ถ้วนให้เข้ามาดูบ้านของคุณ แถมยังถูกนำเสนออย่างถูกต้องและสวยงามอีกด้วย

2. มีผู้เชี่ยวชาญให้คำปรึกษา / มีลูกค้าอยู่ในมือ / มีความรู้ด้านสินเชื่อ

นายหน้าเป็นผู้ที่มีประสบการณ์อย่างมืออาชีพ ความรู้ ความเชี่ยวชาญ เข้าใจรายละเอียดของการปล่อยทรัพย์อสังหาฯ รวมถึงรู้ทักษะในการเจรจา ซึ่งจะช่วยให้คำปรึกษาในทุกเรื่องของการขาย จึงมั่นใจได้แน่นอนว่าเมื่อไรที่บ้านเข้าสู่การขายของนายหน้าแล้ว บ้านของผู้ขายจะต้องขายได้อย่างแน่นอน นายหน้าจะมีฐานลูกค้าอยู่ในมือ ทราบถึงราคาตลาดในปัจจุบันหรือทำเลนั้นๆ นายหน้าจึงจะเข้ามาช่วยแนะนำราคาที่เหมาะสมกับผู้ขายว่าควรปล่อยขายหรือป่อยเช่าเท่าไหร่ ในส่วนของฝั่งผู้ซื้อหรือผู้เช่านายหน้าก็จะให้คำแนะนรวมถึงเป็นที่ปรึกษาในการเลือกซื้ออสังหาฯ อีกด้วย

3. ได้ราคาตามที่ต้องการ / อัพเดทดอกเบี้ยธนาคาร / เพิ่มมูลค่าบ้าน / การเจรจาต่อรอง

นายหน้ามีความรู้ด้านการขอสินเชื่อและมีทีมสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ ในประเทศไทย คอยดูแล อัพเดทราคาดอกเบี้ยของแต่ละธนาคาร และให้บริการผู้ที่สนใจซื้อบ้านมือสองโดยเฉพาะ ซึ่งนายหน้าจะเข้ามาคอยดูแลในเรื่องการเจรจาต่อรองราคาทั้งฝั่งผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือแม้แต่การขอสินเชื่อธนาคาร รวมถึงการจัดการเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ต่างๆ จึงทำให้การดำเนินการในเรื่องการขอสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ สะดวก รวดเร็วมากยิ่งขึ้น

4. สามารถเลือกผู้ซื้อเองได้

ประสบการณ์การด้านการขายที่มากกว่าย่อมรู้พฤติกรรมของลูกค้าเป็นอย่างดี นายหน้าสามารถวิเคราะห์ได้แม้จะเป็นลูกค้าใหม่ รวมถึงมีวิธีโน้มน้าวใจ จึงไม่แปลกใจที่นายหน้าหนึ่งคนจะมีฐานข้อมูลของผู้ที่กำลังต้องการบ้านอยู่เป็นจำนวนมาก โดยผ่านการวิเคราะห์จากสถิติอสังหาฯ โดยการจัดแบ่งกลุ่มผู้ที่ “สนใจบ้าน” ไปจนถึง “ลูกค้าตัวจริง” ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง ดังนั้นถ้าหากผู้ซื้อต่อรองก็มั่นใจได้ว่านายหน้าสามารถรับมือได้และคัดสรรผู้ซื้อให้คุณได้อย่างแน่นอน

5. ประหยัดเวลา / มีอิสระ

การขายบ้านสักหลังไม่ใช่เรื่องง่ายเลย ซึ่งการใช้บริการนายหน้าจะช่วยแบ่งเบาภาระและประหยัดเวลาได้มาก เพราะการขายบ้านสักหลังในแต่ละครั้งจะต้องมีเวลาในการขาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการทำการตลาดทั้งด้านออนไลน์และออฟไลน์ การประสานงานเจรจาเมื่อมีผู้ซื้อที่สนใจขอชมบ้าน การพาไปชมบ้าน และธุรกรรมเอกสารต่างๆ เพื่อให้ผู้ซื้อได้บ้านที่ต้องการและราคาที่ตรงใจผู้ขาย

6. หมดห่วงเรื่องเอกสารและขั้นตอนต่างๆ / ไว้วางใจได้

หมดห่วงเรื่องปัญหาการทำสัญญาและขั้นตอนต่างๆ ที่ละเอียดยิบย่อย นายหน้ามีความรู้และความเข้าใจเรื่องสัญญาการขาย ขั้นตอนการดำเนินการขายเป็นอย่างดี ดังนั้นการดำเนินการในแต่ละขั้นตอน รวมถึงดูแลเรื่องขอสินเชื่อ การโอนกรรมสิทธิ์ นายหน้าสามารถให้คำปรึกษาและเป็นตัวแทนเราในการเจรจาต่อรองได้เป็นอย่างดี

7. จ่ายค่าตอบแทนเมื่องานจบเท่านั้น

ผู้ขายที่ใช้บริการนายหน้าจะจ่ายค่าตอบแทนนายหน้า หรือค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าก็ต่อเมื่อมีผู้ซื้อมาทำสัญญาซื้อ-ขายเรียบร้อยแล้ว จึงไม่มีต้นทุนใดๆ ในการฝากขายทรัพย์กับนายหน้า นายหน้าจึงเป็นผู้ช่วยที่ดีที่ให้ผู้ขายหรือผู้ซื้อได้ซื้อ-ขายอสังหาฯ กันได้อย่างรวดเร็ว

ปัจจุบันนายหน้ามีมากมายหลากหลายประเภทในการซื้อ-ขาย อสังหาฯ ก่อนที่ผู้ขายจะใช้บริการฝากขายบ้านกับนายหน้า ควรศึกษาหาข้อมูลของนายหน้าคนนั้นหรือบริษัทนั้นๆ ให้ดีเสียก่อน เพื่อป้องกันมิฉาชีพการฉ้อโกง และส่งผลให้การขายบ้านเกิดปัญหามากมายตามมาในอนาคตได้ ดังนั้นการเลือกนายหน้าที่ดีควรมีความเป็นมืออาชีพ มีความเชี่ยวชาญ และให้บริการครบทุกวงจรของการขายบ้าน จึงจะทำให้การขายบ้านของเราเป็นไปอย่างราบรื่น รวดเร็ว และถูกต้องตามกฎหมาย

เรียบเรียงบทความ “ข้อแตกต่างการขายบ้านเองหรือขายบ้านผ่านนายหน้า อสังหาฯ”

โดย ทีมงาน คลังบ้าน (www.klungbaan.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

Line ID : @klungbaan