การมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนับว่าเป็นเรื่องที่ดี ถ้าหากในยามเดือดร้อนเราสามารถนำอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นมาแปรเปลี่ยนเป็นเงินได้ ซึ่งในวันนี้จะขอพูดถึงการจำนองกับการขายฝาก ซึ่งมีจุดมุ่งหมายที่ใช้ในการกู้เงินระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

วันนี้เราจะมาไขข้อข้องใจในเรื่องของการจำนองและขายฝาก ว่ามีความเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร และแบบไหนที่เหมาะสมกับคุณ ถ้าพร้อมแล้วมาติดตามกันเลยค่ะ

การจำนองคืออะไร?

จำนอง คือการที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” นำอสังหาริมทรัพย์ของตนที่จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

ยกตัวอย่างเช่น นายบีได้กู้เงินจากนายเคเป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท โดยนายบีได้นำที่ดินจำนวนหนึ่งแปลง ไปจดทะเบียนจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อเป็นการประกันชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 ล้านบาท ที่นายบีได้กู้ไปจากนายเค โดยที่นายบีไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นายเคและนายบียังคงมีสิทธิ์ครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามปกติ

การขายฝากคืออะไร?

ขายฝาก คือการทำสัญญาเงินกู้ที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้) ในทันที นับแต่วันที่ทำสัญญาแต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ขายฝาก (ผู้กู้) จะได้ทรัพย์สินคืนก็ต่อเมื่อมาชำระหนี้หรือไถ่ถอน ตามระยะเวลาที่กำหนด และเมื่อถึงกำหนดเวลาในการชำระหนี้แล้ว ผู้ขายฝากไม่มาชำระทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ก็จะตกเป็นของผู้รับฝากในทันที

ยกตัวอย่างเช่น นายบีนำบ้านพร้อมที่ดินไปทำสัญญาฝากขายกับนายเค โดยกำหนดระยะเวลาในการทำสัญญา 2 ปี ซึ่งถ้าหากภายในระยะเวลา 2 ปี นายดีมาชำระหรือไถ่ถอนบ้านคืน นายเคต้องทำการขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น แต่ถ้าหาคนระยะเวลา 2 ปีไปแล้วบ้านและที่ดินนี้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคโดยสมบูรณ์

ความแตกต่างระหว่างจำนองกับขายฝาก

จุดมุ่งหมายในการทำสัญญา

จำนองและขายฝากมีจุดมุ่งหมายที่เหมือนกันคือ เพื่อเป็นสัญญาที่ใช้ในการกู้เงินระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นหลักประกัน

ลักษณะสัญญา

จำนอง : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์ให้แก่ผู้รับจำนองและยังสามารถทำประโยชน์ในทรัพย์ได้อยู่

ขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ฝากขายจะถูกโอนไปยังผู้รับฝาก ดังนั้นจึงต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับ ฝากและไม่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้อีก

สถานที่ทำสัญญา

การทำสัญญาจำนองและขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ค่าจดทะเบียน

จำนอง : การจดทะเบียนเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 จากวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

ขายฝาก : จะต้องจดทะเบียนเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ในกรณีทำผิดสัญญา

จำนอง : หากครบสัญญาแล้วผู้จำนองสามารถชำระดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนองแล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ซึ่งในระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนองคดีนั้นๆ จะไม่สามารถนำทรัพย์มาขายได้แล้ว

ขายฝาก: ผู้ขายฝากต้องมาไถ่ถอนทรัพย์สินในเวลาที่กำหนดตามสัญญา หากไม่มีเงินมาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนด และเลยกำหนดเวลาตามกฎหมาย สามารถขยายเวลาฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าไรก็ได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี แต่ถ้าหากไม่มีการไถ่ถอนหรือขยายกำหนดระยะเวลา เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝากทันที

วงเงินในการอนุมัติ

จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินประมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาประเมิน

ขายฝาก : ส่วนใหญ่จะได้เงินประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน

ดอกเบี้ย

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยกฎหมายกำหนดทั้งการจำนองและการขายฝากต้องไม่เกินร้อยละ 15% ต่อปี

การที่จะเลือกจำนองหรือขายฝากนั้น ขึ้นอยู่กับความต้องการของคุณเองว่าคุณมีความต้องการที่จะขายทรัพย์นั้นหรือไม่ ถ้าหากไม่อยากขายหรือยังต้องใช้ประโยชน์ในทรัพย์นั้น คุณก็ควรเลือกทำสัญญาจำนอง ซึ่งจะได้วงเงินเพียง 10 – 30% ของราคาประเมิน แต่ถ้าหากคุณต้องการวงเงินที่มากกว่านั้นและไม่ต้องการใช้ประโยชน์ในทรัพย์ คุณก็ควรเลือกทำสัญญาขายฝาก ดังนั้นก่อนจะทำสัญญาอะไรก็แล้วแต่ควรศึกษาในเรื่องของสัญญา, วงเงิน, ดอกเบี้ย, ระยะเวลา อย่างละเอียดและเข้าใจตรงกันทุกฝ่ายเพื่อป้องกันการเกิดปัญหาขึ้นในภายหลัง

เรียบเรียงบทความ “จำนอง Vs ขายฝาก ต่างกันอย่างไร”

โดย ทีมงาน คลังบ้าน (www.klungbaan.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

LINE ID: @klungbaan