จากสถิติงานวิจัยผมว่าการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน (มีความหมายรวมไปถึง คอนโด ทาวเฮ้าส์ ทาวโฮม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด) นั้นปัจจัยที่สำคัญที่สุดคือ “ทำเล” ซึ่งถ้ามองให้ลึกลงไปอีกนั้นพบว่า การตัดสินใจเลือก “ทำเล“ นั้นจะอ้างอิงจากระยะทาง ในการไปที่ทำงานและจากบ้านหลังเดิม (ในกรณีซื้อเพื่อเปลี่ยนที่อยู่ใหม่) ไม่เกิน 30 – 50 กิโลเมตร โดยระยะทางดังกล่าวขึ้นอยู่สาธารณูปโภค และความสะดวกในการเดินทางด้วย อาทิเช่น หากในอนาคต มีรถไฟความเร็วสูงจาก โคราช วิ่งตรงมายัง กทม ก็อาจจะทำให้คนที่ทำงานใน กทม หันไปสนใจซื้อบ้านแถวโคราชก็เป็นได้

ตามที่แจ้งให้ทราบว่า คนที่มองหาบ้านมักจะมี “ธง“ อยู่ในใจ ในการมองหา “ทำเล“ เพื่อซื้อบ้าน ดังนั้นคนที่มีบ้านแถวๆ รังสิต ดอนเมืองที่ ต้องเข้าไปทำงานใน ใจกลางกรุงเทพฯ เช่น สีมลม อโศก หากต้องเลือกซื้อบ้านใหม่ ก็คงจะไม่เลือกมองหาทำเล แถว บางนา (นอกจากจะแต่งงานแล้วได้คู่ครองที่อยู่ในบริเวณนั้นๆ)หรือแม้แต่ในอนาคตหากมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าไปถึง สมุทรปราการ ซึ่งทำให้แนวโน้มในพื้นที่ สมุทรปราการ มีการเจริญเติบโตสูง คนที่เคยอยู่ในพื้นที่ดอนเมือง รังสิตก็คงไม่ได้ให้น้ำหนักการเติบโตของพื้นที่เป็นปัจจัยในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านมากนัก เพราะพฤติกรรมคนไทยส่วนใหญ่จะ “ติดที่“ คืออยู่ละแวกไหน ก็จะให้บ้านใหม่ในละแวกนั้น

แม้ว่าการเติบโตของของสาธรณูปโภคจะมีผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของมูลค่าบ้าน ซึ่งหากเราซื้อบ้านในทำเลที่มีความเจริญเติบโตในอนาคตสูงก็จะทำให้มีโอกาสสร้าง “กำไร” จากการเพิ่มมูลค่าของบ้านได้มาก แต่ด้วยนิสัย “ติดที่ “ ของคนไทยส่วนใหญ่ทำให้มองเรื่อง “ทำเล“ ที่อยู่ใกล้ๆบ้านเดิมถูกนำมาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน

อย่างไรก็ตามแม้ว่าพฤติกรรม “ติดที่” จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน แต่ก็มีแนวทางในการซื้อบ้านเพื่อทำกำไรจากการพิจารณาจากปัจจัยการพัฒนาและเสื่อมโทรมของทำเลนั้นก่อนตัดสินใจ 8 ข้อทั้งหมดดังนี้

1. สภาพน้ำท่วม โดยเฉพาะในช่วงฤดูฝน เพราะการที่น้ำท่วมขัง การเดินทางเข้าออกจากบ้านมีปัญหาจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าของบ้านโดยตรง ซึ่งหากเราไปเลือกซื้อบ้านช่วงฤดูร้อน อาจจำเป็นต้องสอบถามจากคนละแวกนั้นเกี่ยวกับสภาพน้ำท่วมในฤดูฝนด้วย

2. ใกล้แหล่งงาน เช่นนิคมอุตสาหกรรม สำนักงานออฟฟิศ โรงเรียน โรงพยาบาล สถานที่ราชการ เพราะจะเห็นได้ว่าปัจจัยที่มีผลต่อการซื้อบ้านของคนส่วนใหญ่คือใกล้ “ที่ทำงาน” ดังนั้นในจังหวัดที่มีแหล่งงานเช่น กทม เชียงใหม่ ขอนแก่น ชลบุรี บ้านจึงมีมูลค่าสูง ซึ่งหากเราเลือกซื้อบ้านให้อยู่ในละแวก ใกล้กับแหล่งงาน ในย่านนั้นๆ ก็จะทำให้อนาคตมูลค่าบ้านเพิ่มสูงขึ้นนอกจากนี้หากเราต้องการขายบ้าน ก็จะสามารถทำได้ง่ายกว่า เพราะคนที่ทำงานใกล้แหล่งงานดังกล่าวที่มีจำนวนมากก็ต้องการหาซื้อบ้านใกล้ที่ทำงานตนเอง

3. การคมนาคมสะดวก นอกจากการเลือกซื้อบ้านในทำเลใกล้แหล่งงานแล้ว การเดินทางก็มีผลเป็นอย่างยิ่ง เช่นพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรืออยู่ในซอยไม่ลึกมากย่อมมีทำให้บ้านมีมูลค่าสูงกว่าบ้านที่อยู่ในซอยลึก แม้กระทั่งจุดกลับรถหากต้องเข้าบ้านและกลับรถไกลหรือใกล้การเดินรถทางเดียว (วันเวย์)ในบางช่วงเวลา หรือ บ้านที่มีทางเข้าใกล้บริเวณสะพานข้ามแยก ล้วนแต่มีผลต่อความสะดวกในการเดินทางทั้งสิ้น

4. ใกล้แหล่งชุมชน เนื่องจากบ้านเป็นที่พักอาศัยแล้ว เรายังอาศัยบ้านในการ พักผ่อน รับประทานอาหาร และทำกิจวัตรส่วนตัวดังนั้นหากต้องเดินทางไปซื้อของเข้าบ้านไกลๆ เนื่องจากไม่มีตลาด หรือห้างสรรพสินค้าแถวนนั้นเลยก็จะมีผลต่อราคาบ้านเช่นกันดังนั้นบ้านที่ใกล้ตลาด ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล (สำหรับคนป่วยหรือคนแก่) โรงเรียน (สำหรับคนที่เด็กในครอบครัว) ย่อมจะมีฐานคนซื้อบ้านที่มีความต้องการในทำเลนี้มากกว่า จึงทำให้มูลค่าบ้านสูงกว่าในอนาคตเพราะเป็นที่ต้องการของคนหลากหลายกลุ่มเป็นจำนวนมาก

5. เครือข่ายอินเตอร์เน็ต เมื่อก่อนคนจะซื้อบ้านส่วนใหญ่จะดูสาธรณูปโภค เช่น ไฟฟ้า ประปาเข้าถึง ถนนตัดผ่าน แต่ปัจจุบันเมื่อโลกเปลี่ยนไปทำให้พฤติกรรมคนมีความต้องการเทคโนโลยีมากขึ้น เช่น เครือข่ายอินเตอร์เน็ต สัญญาณมือถือ 3G 4G ดังนั้นหากทำเลใดมีสัญญาณหรือเครือข่ายอินเตอร์เน็ตเพื่อรองรับเทคโนโลยี ก็จะทำให้ทำเลนั้น บ้านมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต

6. รถสาธารณะ หลายคนอาจมีรถยนต์ส่วนตัวและบอกว่าไม่จำเป็นแต่ในความเป็นจริงทุกคนอาจประสบอุบัติเหตุฉุกเฉินเช่นระหว่างทางขับรถกลับบ้านแล้วรถเสียแล้วไม่สามารถติดต่อคนใกล้ชิดให้มาดูได้ หรือต้องเร่งไปทำธุระสำคัญในขณะที่รถเสียหากมีรถสาธารณะผ่านประจำ เช่น รถประจำทาง รถสองแถว รถอเตอร์ไซต์รับจ้าง หรือแท็กซี่ ก็จะทำให้ ทำเลบ้านที่มีรถสาธารณะผ่าน มีมูลค่าสูงกว่า

7. การดูแลพื้นที่สภาพแวดล้อมของโครงการบ้าน บ้านบ่างแห่งอาจดูแลโดยนิติบุคคลหมู่บ้าน บางคนซื้อคนโดเป็นบ้านก็จะมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแล หรือบางแห่งจะเป็นสำนักงานเขต หรือ เทศบาลท้องถิ่นเป็นผู้ดูแล ดังนั้นหากผู้ดูแลไม่สามารถดูแลได้โดยทั่วถึงเช่น ไม่มีรถมาเก็บขยะ ไฟฟ้าแสงสว่างถนนนั้นชำรุด ระบบระบายน้ำอุดตัน และขาดการดูแลก็จะทำให้บ้านมีมูลค่าลดลงเช่นกัน

8. พื้นที่รองรับการเติบโตการพัฒนาโครงการของภาครัฐ ในอนาคต เช่น มีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า ตัดถนนใหม่ ขยายช่องทางการจราจรเหล่านี้ล้วนมีผลต่อมูลค่าบ้านทั้งสิ้น

เรียบเรียงบทความ “ซื้อบ้านแถวไหนดี ทำเลไหนดี ให้ได้กำไร ???”

โดย ทีมงาน คลังบ้าน (www.klungbaan.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

Line ID : @klungbaan