โดยส่วนใหญ่คนจะเข้าใจว่าหากเรามีศักยภาพและคุณสมบัติครบถ้วน ก็ควรจะได้รับวงเงินกู้ที่สูงหรือกู้ได้เต็มจำนวน 100% แต่หากพิจารณากันดีๆ เราต้องพิจารณาศักยภาพ “คนให้ยืม” (ธนาคาร)ด้วย ยกตัวอย่างง่ายๆ ว่าบางครั้ง มีคนมาขอยืมเงินพร้อมๆกันหลายๆ คนให้ยืมก็มีเงินน้อยลง จึงต้องเริ่มสร้างเงื่อนไขในการให้ยืมที่มีกฎเกณฑ์มากขึ้น จึงเป็นที่มาของ เงื่อนไขโปรโมชั่น ดอกเบี้ยกู้ยืม ของธนาคารแต่ละแห่งที่มีความแตกต่างกันออกไป

เนื่องจากธนาคารทุกธนาคารจะถูกควบคุมด้วยกฎ ระเบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะควบคุมสัดส่วน วงเงินกู้กับเงินฝาก ให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม หรือพูดง่ายๆคือ ไม่ใช่ธนาคารจะสามารถปล่อยกู้ได้อย่างเดียว เพื่อเก็บกินดอกเบี้ยจากผู้กู้ยืมเท่าไหร่ก็ได้ เพราะการปล่อยเงินกู้จะต้องรักษาสัดส่วนของเงินฝากในธนาคารด้วย ดังนั้นธนาคารไหนที่ปล่อยกู้ไปเยอะๆ แต่ไม่มียอดเงินฝากมาเพิ่มเติมก็ทำให้ไม่สามารถปล่อยเงินกู้ยืมเพิ่มเติมได้อีก จึงเข้าข่ายที่อยู่ในสภาวะ คนให้ยืมเงินหมด ไม่มีเงินให้ยืมได้เช่นกัน

ดังนั้นเมื่อคนให้ยืมเงิน เริ่มรู้ตัวว่าเงินเริ่มหมด ก็จะเริ่มตั้งเงื่อนไขให้มากขึ้น เช่น เพิ่มดอกเบี้ยการกู้ยืมเงินให้สูง หรือให้ยืมเงินได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย (เมื่อเทียบกับหลักประกันบ้านที่ซื้อ) จึงทำให้ผู้ยืมเงินไม่ได้รับวงเงิน 100%

อย่างไรก็ตาม เราก็พอจะสังเกตได้ว่า ซื้อบ้าน โครงการไหน หรือ บ้านหลังไหน ที่มีโอกาสได้รับวงเงินกู้ยืมได้ 100% จาก

คนให้ยืมสนิทกันกับเจ้าของหลักประกัน
หากเราจะยืมเงินเพื่อมาซื้อบ้านโดยเอาบ้านเป็นหลักประกัน ถ้าคนให้ยืมเงิน พอทราบที่มาที่ไปของมูลค่าบ้านจากเจ้าของบ้านที่นำมาขาย ก็มีโอกาสที่จะให้ยืมเงินเพื่อไปซื้อบ้านหลังดังกล่าวจากเจ้าของบ้าน เพราะหากคนยืมเงินเบี้ยวหนี้ ก็สามารถมั่นใจในได้ว่าจะไปยึดบ้าน(หลักประกัน) มาใช้หนี้แทนได้อย่างมั่นใจว่าเป็นบ้านที่รู้ที่มาที่ไป
แต่เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคนให้ยืมเงินเขารู้จักกับโครงการ หรือเจ้าของบ้านรายไหนบ้าง …..?????
เราจะสังเกตได้ง่ายๆจากโครงการบางแห่งที่เขียน โฆษณาไว้ว่า “ธนาคาร……..ให้การสนับสนุนสินเชื่อ” นั่นเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นว่า เขาน่าจะพอรู้จักกันอยู่บ้าง เป็นต้น

ซื้อบ้านจากคนให้ยืมเงิน
ถ้าเราไปยืมเงินมาเพื่อซื้อบ้านของคนให้ยืม คนให้ยืมก็ต้องอยากให้ยืมเงินดังกล่าวมาซื้อบ้านของตัวเองอยู่แล้ว
จึงมีโอกาสได้รับวงเงินกู้ได้ 100% เช่นกัน
หลายท่านอาจสงสัยว่า ธนาคาร มีบ้านขายด้วยเหรอ ซึ่งต้องทำความเข้าใจกันก่อนว่า ธนาคารไม่ได้มีอาชีพ “ขายบ้าน” แต่มีอาชีพทำธุรกรรมด้านการเงิน รวมถึงวงเงินกู้ และสร้างรายได้จาก “ดอกเบี้ย”

แต่ในบางกรณีธนาคารต้องผันตัวเองมา “ขายบ้าน” เพราะความจำเป็นซึ่งต้นเหตุเกิดจาก การให้ยืมเงินไปแล้วแต่โดน ” ชักดาบ” คือคนยืมเงินเบี้ยวหนี้ไม่ผ่อนชำระคืนเงินกู้ ทั้งต้นทั้งดอก พอเกิดเหตุการณ์ลักษณะนี้ธนาคารก็งานเข้า

จึงจำเป็นต้องยึดบ้าน(หลักประกัน) มาไว้ใช้หนี้แทนก่อน ดีกว่าโดนชักดาบไปเรื่อยๆคงไม่มีประโยชน์แน่ ดอกเบี้ยก็ไม่ได้ ต้นก็ไม่เคยเห็น
สู้ยึดกลับมาเก็บไว้กับตัวดีกว่า ซึ่งขั้นตอนคือไปฟ้องร้องเพื่อให้มีการบังคับขายทอดตลาดให้คนอื่นมาซื้อบ้านแทนเพื่อเอาเงินสดมาใช้หนี้ แต่ บางครั้งไม่มีผู้สนใจซื้อบ้านหลังดังกล่าวหรือให้ราคาต่ำกว่าหนี้ หรือพูดง่ายๆคือ ขายให้คนอื่นไป ก็ได้เงินไม่พอใช้หนี้ ธนาคารก็จำเป็นต้องซื้อเก็บกับมาไว้กับตัวเองดีกว่าปล่อยให้ขาดทุน

ถามว่าได้บ้านกลับมาไว้ในมือตนเองธนาคารชอบไหม ตอบได้เลยครับว่า “ธนาคารไม่ชอบซื้อบ้าน” เพราะได้บ้านมาแต่หนี้ยังอยู่ เพราะบ้านเป็นแค่หลักประกัน แต่ใช้หนี้เป็นรูปเงินสดไม่ได้ ธนาคารจึงต้องพยายามเปลี่ยนบ้านเป็นรูปเงินสด โดยการนำบ้านไปขายเองใหม่

โดยพยายามหาผู้สนใจรายใหม่ โดยจูงใจให้ผู้ซื้อรายใหม่สามารถกู้ซื้อได้ในวงเงินที่สูง บางธนาคารให้มากกว่า 100% ด้วยซ้ำ เพราะเก็บบ้านไว้กับตัวก็ไม่ได้ดอกเบี้ย สู้ไปหาคนสนใจมากู้ซื้อดีกว่า แถมบางกรณียังคิดดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำกว่าปกติ เพราะจูงใจสุดฤทธิ์ให้มีคนมาซื้อบ้านหลังนี้เสียที โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะนำมาเร่ประกาศขายในรูป “ทรัพย์สินพร้อมขาย NPA” ซึ่งสามารถติดตามได้ในเว็บไซต์ธนาคาร

เว็บไซต์ทรัพย์สินพร้อมขายของธนาคารต่างๆ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์
www.ghbhomecenter.com/ghb

ธนาคารกรุงไทย
www.npashowroom.ktb.co.th/WebShowRoom/HomeServlet

ธนาคารกรุงเทพ
www.bangkokbank.com/BangkokBankThai/AboutBangkokBank/AboutUs/PropertiesforSale/Pages/default.aspx

ธนาคารกรุงศรีอยุธยา
www.krungsriproperty.com

ธนาคารไทยพาณิชย์
www.buyatsiam.com/ForwardNpaInfo.html

ธนาคารกสิกรไทย
http://propertyforsale.kasikornbank.com/searchProperty.aspx?index=5

ธนาคารทหารไทย
www.tmbbankproperty.com/tmbbankproperty

ธนาคารธนชาต
www.thanachartnpa.com

ธนาคารเกียรตินาคิน
www.kiatnakin.co.th/kk-asset.shtml#top

เรียบเรียงบทความ “วิธีกู้ซื้อบ้านให้ผ่าน ได้วงเงินเต็ม 100% ตอนจบ (ตอนที่ 3)”

โดย ทีมงานคลังบ้าน (www.klungbaan.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

LINE ID: @klungbaan