การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือห้องชุดที่คนส่วนใหญ่เรียกว่าคอนโดเป็นการทำนิติกรรมที่สำคัญอย่างหนึ่งในยุคปัจจุบันที่ ที่ดินมีราคาค่อนข้างสูง จึงมีความสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องรู้รายละเอียดของที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อเพื่อป้องกันการถูกโกงจากการขายหรือการนำมาใช้เป็นหลักประกัน

เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ควรรู้

            ในปัจจุบันมีผู้คนจำนวนไม่น้อยเป็นเหยื่อของการปลอมแปลงเอกสารสิทธิ์แล้วถูกฉ้อโกงจากเอกสารที่ปลอมแปลงนั้น เพื่อเป็นการป้องกันการถูกฉ้อโกงผู้ซื้อหรือคู่สัญญาในนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับที่ดินควรรู้จักเอกสารสิทธิ์ต่างๆที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน ดังนี้

1. กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

เอกสารสิทธิ์หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คือหนังสือที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินหรือแสดงสิทธิในที่ดินที่ผู้ครอบครองที่ดินพึงมี แบ่งออกเป็น

1.1 โฉนดที่ดินหรือ น.ส.4

หนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเจ้าของที่ดินแสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินมีสิทธิจำหน่าย จ่าย โอน หรือทำนิติกรรมใดๆ ในที่ดินที่มีโฉนดได้ ถือเป็นทรัพย์ของบุคคลอย่างหนึ่ง

ตัวอย่างโฉนดที่ดิน น.ส.4

รายละเอียดด้านหน้าของโฉนดที่ดินคือรายละเอียดของที่ดินที่แสดงเลขที่โฉนด เลขที่ที่ดิน ระวางที่ดินบ้านเลขที่ และแผนที่เป็นต้น ส่วนด้านหลังคือสารบัญจดทะเบียนซึ่งก็คือประวัติการทำนิติกรรมของที่ดินดังกล่าวจะบันทึกไว้หลังโฉนดที่ดินทุกครั้ง ซึ่งจะแสดงรายละเอียดของนิติกรรม ลายมือชื่อผู้ทำนิติกรรมและลายมือชื่อนายทะเบียน

1.2 ใบจองหรือ น.ส.2

หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินเพียงชั่วคราว เป็นเอกสารที่ราชการออกให้เพื่อนำไปใช้ประโยชน์ชั่วคราว ผู้ครอบครองต้องเข้าไปทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนและต้องทำประโยชน์ให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี เป็นระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดให้ทำประโยชน์ชั่วคราว ที่ดินที่มีเพียงใบจองไม่สามารถจำหน่าย จ่าย โอนได้ เว้นแต่เป็นการโอนทางมรดกให้แก่ทายาท

ตัวอย่างใบจอง น.ส.2

1.3 หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

เป็นหนังสือที่แสดงว่ามีเพียงสิทธิครอบครองในที่ดินเท่านั้น ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในการเป็นเจ้าของอย่างที่ดินมีโฉนด ถึงแม้ไม่ได้แสดงกรรมสิทธิ์ก็สามารถนำไปจำหน่าย จ่าย โอนได้ มีทั้งหมด 3 แบบ ดังนี้

• น.ส.3 มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย มีตำแหน่งพื้นที่ที่ไม่แน่นอน หากต้องการเปลี่ยนที่ดินที่มีน.ส.3ให้เป็นที่ดินมีโฉนด สามารถทำได้โดยไปที่สำนักงานที่ดิน พื้นที่ ที่ที่ดินตั้งอยู่เพื่อรังวัดและติดประกาศในที่ดินเป็นจำนวน 30 วัน หากไม่มีผู้ใดมาคัดค้านว่าเป็นเจ้าของที่ดินหรือคัดค้านว่าผู้ขอมิใช่เจ้าของที่ดิน เจ้าหน้าที่ก็สามารถออกโฉนดให้แก่ผู้ขอได้
• น.ส. 3 ก มีลักษณะเป็นพื้นที่ทำระวางทางอากาศแล้ว ไม่ใช่แผนที่รูปลอย มีตำแหน่งที่ชัดเจนแน่นอน สามารถขอออกโฉนดได้ทันทีโดยไม่จำเป็นต้องติดประกาศเพื่อรอผู้คัดค้าน30วัน
• น.ส. 3 ข ปัจจุบันกรมที่ดินยกเลิกการใช้หนังสือฉบับนี้แล้ว

ตัวอย่างของหนังสือรับรองการทำประโยชน์

1.4 ใบไต่สวนหรือ น.ส.5

หนังสือแสดงการสอบสวนของเจ้าหน้าที่เพื่อออกโฉนด เป็นหนังสือที่แสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่สามารถจดทะเบียนโอนให้แก่กันได้

ตัวอย่างใบไต่สวน

1.5 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน หรือ ส.ค.1

เป็นเอกสารที่ราษฎรเป็นผู้ทำขึ้นเพื่อนำไปแจ้งต่อทางราชการเพื่อเป็นหลักฐานว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ ไม่ใช่หลักฐานเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ การโอนจึงสามารถทำได้โดยการแสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินและส่งมอบการครอบครองเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ครอบครองหนังสือ ส.ค. 1 นี้สามารถนำหนังสือมาขอออกโฉนดหรือขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ต่อราชการได้

ตัวอย่างแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน

ข้อน่ารู้เกี่ยวกับเอกสารสิทธิ์ในที่ดินอีกอย่างคือ สีของตาครุฑที่แบ่งแยกว่าหนังสือนั้นเป็นสิทธิประเภทใด

ครุฑแดง หมายถึงโฉนดที่ดินหรือ น.ส.4

ครุฑเขียว หมายถึง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส. 3 ก

ครุฑดำ หมายถึง หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3

2. กรรมสิทธิ์ในห้องชุด

ห้องชุดหรือคอนโดมีหนังสือที่เรียกว่า หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ แบบ อ.ช.2 คือหนังสือที่แสดงกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เป็นเอกสารสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้เพื่อแสดงความเป็นเจ้าของคล้ายกับโฉนดที่ดิน สามารถจำหน่าย จ่าย โอนได้ เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินและห้องส่วนตัวด้วย

ตัวอย่างหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

3. ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

ตามปกติแล้วเจ้าของที่ดินนั้นเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดินนั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องทรัพย์ส่วนควบ เนื่องจากสิ่งก่อสร้างและที่ดินถือเป็นสาระสำคัญของกันและกัน ไม่สามารถแยกจากกันได้ตามสภาพของทรัพย์เว้นแต่จะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป ดังนั้น สิ่งปลูกสร้างจึงไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์โดยเฉพาะ แต่หากต้องการหนังสือที่ยืนยันว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นตนได้มีกรรมสิทธ์อยู่จริงโดยส่วนใหญ่แล้วมักนำไปเป็นหลักฐานในการกู้ยืมจากธนาคาร เจ้าของสิ่งปลูกสร้างสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ได้ที่เขตเทศบาลพื้นที่ ที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่โดยนำโฉนดที่ดินหรือสำเนาไปแสดงด้วย

ตัวอย่างใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร

โดยทั่วไปแล้วเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นทางราชการจะจัดทำขึ้นมาทั้งหมด 2 ชุดโดยมอบให้แก่เจ้าของชุดหนึ่ง อยู่กับทางราชการชุดหนึ่ง

ขอบคุณข้อมูล

• http://www.dol.go.th

เรียบเรียงบทความ “ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์”

โดยทีมงานคลังบ้าน (www.klungbaan.com)

สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่  

Line ID : @klungbaan